家屋の評価額等の算出方法

ページ番号1000674  更新日 令和4年1月18日

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家屋の評価について

家屋に対する固定資産税・都市計画税は下記の手順で算出されます。

  1. 家屋を評価し価格を決定する
  2. 価格をもとに課税標準額を算定する
  3. 課税標準額をもとに税額を算出する

家屋とは

固定資産税・都市計画税の課税対象となる家屋とは、賦課期日(1月1日)現在において家屋と認められるものです。

1 家屋の認定

  1. 屋根及び周壁またはこれに類するものを有し独立して風雨をしのげ、外界から分断された空間をもっている。(外気分断性)
  2. 基礎等で土地に定着している。(土地定着性)
  3. 居住、作業、貯蔵等の用途に供し得る状態にあるもの。(用途性)

したがって、市販の簡易な物置でも外気から分断され、基礎等で土地に定着しているものは家屋と認定され、固定資産税・都市計画税の課税対象となります。

2 建築中の家屋の認定

  1. その建物本来の使用目的で使用されている。
  2. 不動産登記上完成している。
  3. 注文主に対して引渡しされている。
  4. 建物が仮設(撤去時期が決まっている)でない。

したがって、1月1日現在、すでに業者から引渡しを受け居住しているが、まだ若干の手直し工事が残っているといったようなケースでは課税対象となります。

家屋の評価のしくみ

評価額の算出方法は、次の式により算出されます。

評価額=評点数×評点1点当たりの価額

評点数=再建築費評点数×経年減点補正率

評点1点当たりの価額=1円×物価水準による補正率×設計管理費等による補正率

  • 再建築費評点数とは、評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。
  • 経年減点補正率とは、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたものです。

新増築家屋の再建築費評点数の算出方法

屋根、基礎、外壁、天井、内壁、床、設備等の各部分に使われた建築資材の種類、施工量、程度等を実地調査し、その結果を構造別に定められた固定資産評価基準に照らし合わせ算出します。
家屋調査には2名程度の職員が伺います。簡単な税金の説明なども合わせて、30分から1時間ほどで終了します。ご理解ご協力のほど、よろしくお願いします。

新増築家屋以外の家屋(在来分家屋)の再建築費評点数の算出方法

再建築費評点数=基準年度の前年度における再建築費評点数×再建築費評点補正率

  • 基準年度
    3年ごとの評価替えにおける最初の年度のことです。(現在の基準年度は令和3年度)
  • 基準年度の前年度における再建築費評点数
    前基準年度に適用した固定資産評価基準によって求めたものをいいます。
  • 再建築費評点補正率
    基準年度の賦課期日の属する年の2年前の7月現在の東京都(特別区の区域)における物価水準により算定した工事原価に相当する費用の前基準年度の賦課期日の属する年の2年前の7月現在の当該費用に対する割合を基礎として定めたものです。

新築住宅に対する減額措置

住宅を新築された方で、次の表に掲げる条件を満たしている場合には、その家屋にかかわる固定資産税の2分の1が減額されます。(都市計画税は該当しません。)

新築住宅に対する減額措置の条件
  一般住宅 長期優良住宅
一般住宅

3年度分

5年度分

中高層耐火住宅

(3階以上)

5年度分

7年度分

適用される面積

50平方メートル(一戸建て以外の貸家住宅は40平方メートル)以上280平方メートル以下の建物で、120平方メートル以下は全面積、120平方メートルを超えるものは120平方メートルまでが対象です。

併用住宅(店舗などと住宅が併用される家屋)も全体床面積の2分の1以上が住宅で、かつ住宅部分が表の条件に該当する場合であれば、住宅部分のみ適用されます。
店舗や事務所などの非住宅部分は、減額対象となりません。

面積用件(280平方メートル以下)には住宅と一体的に利用されている物置、車庫等の床面積も含まれます。

軽減適用期間終了後は税額が通常の状態に戻るため、結果として家屋の年税額が2倍近くになることが予想されますのでご承知おきください。

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このページに関するお問い合わせ

総務部 税務課 資産税担当(家屋)
〒376-8501 群馬県桐生市織姫町1番1号
電話:0277-46-1111 内線:232・233 ファクシミリ:0277-46-1028
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